Face à la difficulté croissante de nombreux ménages à accéder à la propriété, le bail réel solidaire apparaît comme une alternative intéressante. Issu de la loi Macron, ce dispositif permet de faciliter l’achat d’un logement tout en garantissant une certaine mixité sociale. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les principales caractéristiques du bail réel solidaire et ses avantages pour les futurs propriétaires.
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Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif qui permet à une personne d’accéder à la propriété sans avoir à acheter le terrain sur lequel se trouve son logement. Concrètement, il s’agit d’un contrat passé entre un particulier et un organisme agréé, généralement un organisme de foncier solidaire (OFS), par lequel l’OFS met à disposition un terrain pour y construire ou réhabiliter un bien immobilier. En contrepartie, le particulier verse une redevance mensuelle à l’OFS pendant une durée déterminée.
Les conditions d’accès au bail réel solidaire
Pour bénéficier d’un bail réel solidaire, plusieurs conditions doivent être remplies :
- être primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande
- respecter les plafonds de ressources définis par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL)
- occuper le logement en tant que résidence principale
Ces conditions permettent d’assurer que le dispositif profite bien aux ménages modestes et favorise la mixité sociale.
Les avantages du bail réel solidaire
Le principal avantage du bail réel solidaire est qu’il rend l’accès à la propriété plus abordable pour les ménages aux revenus modestes. En effet, en dissociant la propriété du terrain de celle du bâti, le coût total de l’opération est considérablement réduit. De plus, la redevance versée à l’OFS est généralement modeste.
Des économies importantes lors de l’achat
En optant pour un bail réel solidaire, les futurs propriétaires peuvent réaliser des économies importantes lors de l’achat du logement. Le coût du terrain étant pris en charge par l’OFS, ils n’ont à financer que la construction ou la rénovation du bien immobilier. Cette solution peut ainsi permettre de réduire le montant du crédit immobilier et donc les mensualités à rembourser.
Une fiscalité avantageuse
Le bail réel solidaire offre également des avantages fiscaux non négligeables. Tout d’abord, les acquéreurs sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans à compter de la date d’achèvement du logement. Ensuite, ils bénéficient d’une réduction de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à 5,5 % au lieu de 20 %, ce qui représente une économie substantielle lors de l’achat. Enfin, dans certaines communes, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire », peuvent être réduits.
Les limites du bail réel solidaire
Si le bail réel solidaire présente de nombreux avantages pour faciliter l’accès à la propriété, il comporte également quelques inconvénients et limites qu’il convient de prendre en compte.
Une revente encadrée
Lorsqu’un propriétaire souhaite revendre son logement acquis en bail réel solidaire, il doit respecter certaines conditions. Tout d’abord, le prix de vente est plafonné afin de garantir la pérennité du dispositif et de préserver son caractère social. Ensuite, le futur acquéreur doit lui-même remplir les conditions d’accès au bail réel solidaire. Enfin, l’OFS dispose d’un droit de préemption en cas de revente, ce qui peut potentiellement allonger les délais de cession.
Un choix de logements encore restreint
Le développement du bail réel solidaire en France reste encore relativement récent, et l’offre de logements disponibles à la vente sous ce dispositif demeure limitée. Toutefois, les perspectives d’évolution sont prometteuses et devraient permettre à terme de diversifier l’offre et d’élargir les possibilités pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété.
Le bail réel solidaire constitue une solution innovante pour faciliter l’accès à la propriété des ménages aux revenus modestes. En dissociant la propriété du terrain de celle du bâti, il permet de réduire considérablement le coût total de l’opération et offre des avantages fiscaux intéressants. Toutefois, ce dispositif comporte également certaines limites, notamment en matière de revente et de disponibilité de l’offre. Néanmoins, dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier et de difficultés croissantes pour de nombreux ménages à devenir propriétaires, le bail réel solidaire apparaît comme une alternative pertinente et porteuse d’espoir.
