En France, 5,8 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques, soit 15,6 % du parc immobilier. Depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires de logements classés G ne peuvent plus les mettre en location. En 2028, ce sera au tour des DPE F. Voici ce que tout propriétaire bailleur doit savoir pour anticiper et ce que la réforme annoncée en avril 2026 change à ce calendrier.
À retenir : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les F seront interdits en 2028, les E en 2034. Un projet de loi porté par le Premier ministre Lecornu prévoit de rouvrir la location aux passoires thermiques sous condition d’engagement de travaux sur 3 à 5 ans. Tant que ce texte n’est pas voté, les règles actuelles s’appliquent.
Contents
- 1 Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
- 2 Calendrier des interdictions : ce qui est interdit et ce qui arrive
- 3 La réforme Lecornu d’avril 2026 : une inflexion majeure pour les bailleurs
- 4 Quels risques pour les propriétaires qui ne se conforment pas ?
- 5 Rénover, vendre ou attendre : quelle stratégie adopter en 2026 ?
- 6 Les aides pour financer la rénovation d’une passoire thermique
- 7 Questions fréquentes sur les passoires thermiques
- 7.1 Puis-je louer une passoire thermique classée G en 2026 ?
- 7.2 Quels DPE sont interdits à la location en 2026 ?
- 7.3 La réforme Lecornu va-t-elle annuler les interdictions de location ?
- 7.4 Que se passe-t-il si mon locataire est déjà en place dans une passoire thermique ?
- 7.5 Combien coûte en moyenne la rénovation d’une passoire thermique ?
- 7.6 Peut-on augmenter le loyer après avoir rénové une passoire thermique ?
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement dont la performance énergétique est très mauvaise : classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Concrètement, cela correspond à une consommation supérieure à 331 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an pour un logement F et supérieure à 420 kWh pour un logement G.
Ces logements sont mal isolés (toiture, murs, fenêtres en simple vitrage), souvent équipés de systèmes de chauffage vétustes et génèrent des factures énergétiques élevées pour les locataires. En hiver, ils sont trop froids. En été, ils accumulent la chaleur. Résultat : inconfort, risque sanitaire lié à l’humidité et charges énergétiques qui peuvent dépasser 2 000 à 3 000 euros par an pour un appartement de 60 m².
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit un calendrier progressif d’interdiction de location pour ces biens, dans le but de forcer leur rénovation et d’améliorer les conditions de logement en France.
Calendrier des interdictions : ce qui est interdit et ce qui arrive
Le calendrier légal s’applique à tous les nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail en cours au moment d’une échéance reste valide jusqu’à son terme, mais sa reconduction déclenche les obligations.
| Classe DPE | Date d’interdiction | Seuil de consommation |
|---|---|---|
| G+ (extrême) | 1er janvier 2023 | > 450 kWh/m2/an d’énergie finale |
| G | 1er janvier 2025 | > 420 kWh/m2/an d’énergie primaire |
| F | 1er janvier 2028 | 331 à 420 kWh/m2/an |
| E | 1er janvier 2034 | 251 à 330 kWh/m2/an |
Depuis août 2022, il est déjà interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G sans avoir réalisé des travaux de rénovation. Le gel des loyers s’applique donc à plusieurs centaines de milliers de biens, bien avant même l’interdiction totale de location.
La réforme Lecornu d’avril 2026 : une inflexion majeure pour les bailleurs
Le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu a présenté à Marseille un projet de loi logement qui modifie en profondeur les règles applicables aux passoires thermiques. Le principe : permettre aux propriétaires de logements classés F ou G de les relouer, à condition de signer un contrat avec une entreprise de travaux.
Les délais envisagés dans ce texte sont de trois ans pour une maison individuelle et de cinq ans pour un appartement en copropriété. Au terme de ce délai, le bien doit avoir quitté le statut de passoire thermique. L’objectif affiché est de remettre entre 650 000 et 700 000 logements sur le marché locatif d’ici 2028. En chiffres : 453 000 logements du parc locatif privé sont classés G et 693 000 sont étiquetés F selon les statistiques officielles.
Ce projet de loi n’est pas encore adopté. Il doit passer en première lecture au Parlement à l’été 2026, sans que le gouvernement dispose d’une majorité garantie. Tant que le texte n’est pas voté et promulgué, les règles actuelles s’appliquent intégralement. Nous vous recommandons de ne pas attendre ce vote pour prendre vos décisions.
Quels risques pour les propriétaires qui ne se conforment pas ?
Louer un logement classé G depuis le 1er janvier 2025 sans avoir engagé de mise en conformité expose le bailleur à plusieurs types de sanctions cumulatives. Le locataire en place peut saisir la justice pour obtenir la réalisation de travaux sous contrainte de temps, voire une réduction de loyer proportionnelle au déficit de performance énergétique constaté. Des dommages et intérêts peuvent également être accordés pour le préjudice lié aux surcoûts de chauffage.
Au-delà du contentieux locatif, c’est la valeur du bien qui est menacée. Les études de marché constatent une décote pouvant atteindre 15 à 20 % sur les passoires thermiques par rapport à des biens équivalents en classe C ou D. Sur un appartement estimé à 250 000 euros, cette décote représente 37 500 à 50 000 euros de moins à la revente. La valeur verte d’un logement est devenue un critère déterminant pour les acheteurs avertis.
Rénover, vendre ou attendre : quelle stratégie adopter en 2026 ?
Face à ces contraintes, trois postures s’offrent aux propriétaires bailleurs. Voici notre analyse comparative :
| Stratégie | Avantages | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Rénover maintenant | Loyer dégelé, valeur préservée, aides mobilisables, sortie définitive des contraintes | Coût initial élevé (10 000 à 40 000 euros) |
| Vendre le bien | Liquidité immédiate, plus de contraintes légales | Décote probable de 15 à 20 % |
| Attendre la loi Lecornu | Possibilité de relouer sans travaux préalables si le texte passe | Incertitude législative, gel des loyers maintenu, risque de contentieux |
Notre analyse : si vous possédez un logement classé G ou F et que vous envisagez de le conserver sur le long terme, la rénovation reste la stratégie la plus solide. Elle permet de sortir définitivement des contraintes réglementaires, de débloquer la revalorisation des loyers et de valoriser votre patrimoine. L’attente de la loi Lecornu peut sembler tentante mais le vote reste incertain et les risques de contentieux locatif demeurent pendant cette période.
Si vous souhaitez aller plus loin dans l’optimisation d’un bien ancien, notre article sur la rénovation pour diviser un bien existant en plusieurs lots présente une stratégie complémentaire pour maximiser la valeur de votre investissement.
Les aides pour financer la rénovation d’une passoire thermique
La rénovation d’une passoire thermique représente un investissement conséquent : plusieurs dispositifs permettent d’en réduire significativement le coût net.
MaPrimeRénov’ est l’aide principale de l’État pour les travaux de rénovation énergétique. Son montant varie selon les revenus du foyer et l’ambition des travaux. Un bonus dit « sortie de passoire » ajoute 10 % du coût total lorsque la rénovation permet de passer de la classe F ou G à une classe supérieure à E. Consultez notre guide complet sur les conditions et montants MaPrimeRénov’ 2026 pour calculer votre droit.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) finance jusqu’à 50 000 euros de travaux sur 20 ans, sans intérêts, sans condition de ressources. Accessible aux propriétaires bailleurs, il est cumulable avec MaPrimeRénov’. Les certificats d’économies d’énergie (CEE) permettent en parallèle d’obtenir des primes des fournisseurs d’énergie pour les travaux d’isolation, de chauffage ou de ventilation. La TVA réduite à 5,5 % s’applique à l’ensemble des travaux de rénovation énergétique réalisés par des professionnels RGE.
Exemple chiffré : pour un appartement de 60 m² classé G, une isolation des murs par l’intérieur (10 000 euros), le remplacement des fenêtres (6 000 euros) et l’installation d’une pompe à chaleur (8 000 euros) totalisent environ 24 000 euros. Avec MaPrimeRénov’ pour un ménage de revenus intermédiaires (40 % du coût), les CEE et la TVA à 5,5 %, le reste à charge descend à 9 000 à 12 000 euros. Un bien rénové en classe C ou D gagne en moyenne 15 à 20 % de valeur vénale, soit 37 500 euros sur un bien de 250 000 euros. Le retour sur investissement est souvent atteint dès la revente.
Pour les propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux importants, le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 21 400 euros de travaux des revenus fonciers sur deux ans, dès lors que ces travaux visent à sortir du statut de passoire thermique.
Questions fréquentes sur les passoires thermiques
Puis-je louer une passoire thermique classée G en 2026 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite. Un bail signé avant cette date reste valide jusqu’à son terme, mais sa reconduction déclenche les obligations légales.
Quels DPE sont interdits à la location en 2026 ?
En 2026, la classe G est interdite depuis le 1er janvier 2025. Les logements G+ (plus de 450 kWh/m2/an d’énergie finale) sont interdits depuis le 1er janvier 2023. Les logements classés F restent autorisés jusqu’au 1er janvier 2028. Leur loyer ne peut pas être augmenté sans travaux depuis août 2022.
La réforme Lecornu va-t-elle annuler les interdictions de location ?
Non, elle ne les annule pas : elle propose de les assouplir sous conditions. Le projet de loi permet de relouer un logement G ou F si le propriétaire signe un engagement contractuel de travaux sur 3 à 5 ans. Au terme de ce délai, le bien doit avoir quitté le statut de passoire. Ce texte n’est pas encore adopté. Les règles actuelles restent pleinement en vigueur jusqu’au vote parlementaire.
Que se passe-t-il si mon locataire est déjà en place dans une passoire thermique ?
Un bail en cours au 1er janvier 2025 reste valide jusqu’à son échéance contractuelle. C’est lors du renouvellement ou de la reconduction tacite que l’interdiction s’applique. Votre locataire peut toutefois exiger des travaux de mise en conformité à tout moment et saisir le juge en cas de refus. Le gel des loyers s’applique dès maintenant, indépendamment de la date de renouvellement.
Combien coûte en moyenne la rénovation d’une passoire thermique ?
Le coût varie selon l’ampleur des travaux et la surface du bien. Pour passer d’un DPE G à un DPE C sur un appartement de 60 m², comptez entre 15 000 et 35 000 euros avant aides. Avec MaPrimeRénov’, les CEE et l’éco-PTZ, le reste à charge peut être réduit de 40 à 60 %. Pour une maison individuelle de 100 m², comptez entre 25 000 et 60 000 euros avant aides.
Peut-on augmenter le loyer après avoir rénové une passoire thermique ?
Oui. Une fois le logement sorti du statut de passoire thermique (classe E ou mieux), le propriétaire retrouve la possibilité de réviser son loyer lors du renouvellement du bail. Cette hausse doit rester proportionnée aux économies de charges réalisées par le locataire. En pratique, un locataire qui économise 800 à 1 000 euros par an sur sa facture de chauffage accepte plus facilement une hausse modérée de loyer.
