Jusqu’au 31 décembre 2026, vous pouvez louer une chambre meublée de votre résidence principale sans payer un centime d’impôt sur les loyers perçus. Le plafond est fixé à 215 €/m²/an en Île-de-France et 159 €/m²/an dans les autres régions. Un seul euro au-dessus : c’est l’intégralité du loyer annuel qui devient imposable.
Vous avez une chambre libre dans votre logement. L’idée de la louer vous a traversé l’esprit, avec la question qui va avec : est-ce que je vais devoir payer des impôts là-dessus ? Dans la grande majorité des cas, non. Ce régime favorable n’est pas automatique. Il comporte une date d’expiration que beaucoup ignorent. Voici ce qu’il faut savoir avant de poser une annonce.
Le fondement légal : l’article 35 bis du CGI
L’exonération repose sur l’article 35 bis du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2024. Elle permet à toute personne qui loue ou sous-loue une ou plusieurs pièces de son habitation principale d’échapper entièrement à l’impôt sur le revenu, à condition de respecter trois critères cumulatifs et de ne pas dépasser un loyer-plafond.
Ce dispositif couvre les locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026. Aucune prolongation n’est votée à ce jour. Si vous envisagez cette option, octobre 2026 est un bon moment pour agir : vous bénéficierez encore de l’exonération sur les revenus perçus avant la fin de l’année, qui figureront sur votre déclaration de 2027.
Les trois conditions à réunir
La pièce louée doit faire partie de votre résidence principale
La chambre mise en location doit être physiquement intégrée à votre logement principal. Un studio aménagé dans un garage attenant, disposant de sa propre entrée, de sa cuisine et de sa salle d’eau, ne remplit pas cette condition. L’administration fiscale est claire sur ce point : si la pièce forme un logement indépendant, le dispositif ne s’applique pas, même si elle est accolée à votre maison.
Le locataire doit y établir sa résidence principale
C’est la condition qui écarte le plus de dossiers. La chambre doit constituer la résidence principale du locataire. Pas une pied-à-terre, pas un logement secondaire. Un salarié qui conserve son domicile chez ses parents et vient dormir trois nuits par semaine chez vous n’est pas éligible. Le texte prévoit une seule exception : le salarié saisonnier titulaire d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L. 1242-2 du Code du travail, pour lequel la chambre peut n’être qu’une résidence temporaire.
Le loyer doit rester sous le plafond légal 2026
Chaque année, l’administration fiscale publie les plafonds de loyer annuel hors charges. Pour 2026, ces seuils ont été actualisés en août : 215 €/m²/an en Île-de-France et 159 €/m²/an dans les autres régions. C’est une hausse de 2 € par rapport à 2025.
Pour calculer votre loyer maximum mensuel, multipliez la surface de la chambre par le plafond annuel, puis divisez par 12. Une chambre de 12 m² à Lyon vous autorise un loyer de 159 € par mois (12 x 159 / 12). La même chambre à Paris peut atteindre 215 € par mois.
La règle du tout ou rien – attention
Beaucoup de propriétaires pensent que seule la partie excédentaire du loyer serait imposée s’ils dépassent le plafond. C’est inexact. Le mécanisme fonctionne en tout ou rien : si votre loyer dépasse ne serait-ce que d’un euro le seuil autorisé, c’est l’intégralité des loyers annuels qui devient imposable. Non uniquement la fraction au-dessus du plafond.
Prenons un exemple concret. Vous louez une chambre de 10 m² à Bordeaux et fixez votre loyer à 140 € par mois. Le plafond est de 159 €/m²/an, soit 1 590 €/an pour 10 m², c’est-à-dire 132,50 €/mois. Vous dépassez le plafond de 7,50 € par mois. Résultat : les 1 680 € perçus dans l’année sont intégralement imposables. Pas uniquement les 90 € d’écart.
Astuce pratique : si votre chambre mesure exactement 12 m², votre loyer mensuel maximum en euros est numériquement égal au plafond annuel au mètre carré. 159 €/m²/an pour 12 m² = 159 €/mois. Ce calcul facilite la vérification.
Faut-il tout de même déclarer ces revenus ?
Oui. L’exonération ne dispense pas de déclaration. Vous devez mentionner ces revenus sur votre déclaration de revenus annuelle. Ils n’entrent pas dans le calcul de votre impôt tant que les conditions sont respectées. En cas de contrôle, vous devez être en mesure de justifier que les trois critères étaient bien réunis.
Questions fréquentes
Puis-je louer une chambre si je suis locataire moi-même ?
Oui – avec une contrainte supplémentaire. En tant que locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre bailleur avant de sous-louer une pièce. Sans cet accord, la sous-location est illicite et le bailleur peut résilier votre bail. L’exonération fiscale s’applique de la même façon une fois l’autorisation obtenue.
La chambre doit-elle être meublée ?
Oui. Le texte vise les locations en meublé. La chambre doit permettre au locataire d’y habiter avec son seul bagage : au minimum un lit, un espace rangement, une table, une chaise, une source lumineuse et de quoi se restaurer (réfrigérateur, plaque de cuisson ou micro-ondes). L’accès à la cuisine et aux sanitaires de votre logement remplit généralement cette condition.
Combien de chambres puis-je louer simultanément ?
L’article 35 bis ne fixe aucune limite en nombre de pièces. Vous pouvez louer plusieurs chambres à différents locataires. Le plafond de loyer s’apprécie chambre par chambre, en fonction de la surface de chacune. Si vous louez deux chambres à deux locataires différents, les loyers de chaque chambre sont évalués séparément.
Que se passe-t-il si la chambre est parfois occupée par un vacancier et parfois par un étudiant ?
Les deux types de location ne bénéficient pas du même cadre. La location à un étudiant (résidence principale) relève du régime vu ci-dessus. La location à un vacancier suit d’autres règles : une exonération spécifique existe mais avec un plafond de revenus annuels de 760 € pour les locations à des personnes de passage. Pour des revenus supérieurs, c’est le régime micro-BIC avec un abattement de 30 % ou 50 % qui s’applique. Pour les locations de courte durée à plus grande échelle, notre guide sur la location courte durée détaille les enjeux fiscaux.
Le dispositif sera-t-il reconduit après le 31 décembre 2026 ?
Aucune décision n’est prise à ce jour. Le projet de loi de finances pour 2027 sera l’occasion d’une éventuelle prolongation. Historiquement, ce dispositif a été reconduit plusieurs fois depuis sa création. Rien n’est garanti pour autant. Si vous souhaitez profiter de l’exonération sur les loyers de novembre et décembre 2026, les sommes doivent être effectivement perçues avant le 31 décembre.
Dois-je déclarer cette activité en mairie ?
La location meublée doit être déclarée en mairie via le formulaire cerfa n°13566*03, quelle que soit la durée et le montant des loyers. Cette formalité est souvent omise. Elle conditionne pourtant le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) qui encadre l’activité. L’exonération s’applique indépendamment de cette déclaration. Régularisez cette formalité pour être en ordre vis-à-vis de l’administration.
