Quand vous vendez un appartement ou une maison que vous n’occupez pas comme résidence principale, la différence entre votre prix de vente et votre prix d’achat constitue une plus-value immobilière imposable. Le taux global de taxation atteint 36,2 % : soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements progressifs réduisent cette charge à mesure que votre durée de détention augmente, jusqu’à l’exonération totale.
Voici comment calculer précisément votre plus-value, estimer votre impôt et identifier les cas d’exonération qui s’appliquent à votre situation.
La plus-value brute = prix de vente – prix d’achat majoré des frais et travaux. Elle est taxée à 36,2 % au maximum. Des abattements s’appliquent dès la 6e année de détention : exonération totale d’IR après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. La résidence principale est toujours exonérée.
Contents
- 1 Quels biens sont soumis à la plus-value immobilière ?
- 2 Comment calculer la plus-value brute ?
- 3 Les abattements pour durée de détention
- 4 Comment calculer l’impôt final sur la plus-value ?
- 5 Quelles ventes bénéficient d’une exonération totale ?
- 6 Ce qu’il faut savoir pour la déclaration d’impôts 2026
- 7 Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
- 7.1 Comment calculer la plus-value sur la cession d’un bien immobilier ?
- 7.2 Quel est le tableau des abattements par durée de détention ?
- 7.3 Les frais de notaire sont-ils déductibles de la plus-value immobilière ?
- 7.4 Combien de temps faut-il détenir un bien pour ne plus payer de plus-value ?
- 7.5 La résidence principale est-elle toujours exonérée de plus-value ?
- 7.6 Peut-on déduire les travaux de la plus-value immobilière ?
- 7.7 Qu’est-ce que la surtaxe sur les grandes plus-values immobilières ?
- 7.8 Comment est calculée la plus-value sur un bien reçu en donation ou succession ?
- 7.9 Qui déclare et paie la plus-value immobilière lors d’une vente ?
Quels biens sont soumis à la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière s’applique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale. Concrètement, cela concerne : les résidences secondaires, les biens locatifs (appartements, maisons, studios étudiants), les terrains à bâtir, les parts de SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés et les parts de SCPI.
La résidence principale bénéficie d’une exonération totale et permanente, sans condition de durée de détention. Le bien doit être votre résidence effective au moment de la vente : un logement loué dans l’année précédant la cession perd ce statut. Si vous envisagez de vendre un bien locatif, nous vous recommandons de consulter notre guide sur le choix du mandat de vente pour optimiser l’ensemble de votre démarche.
Comment calculer la plus-value brute ?
Le calcul se fait en deux étapes : déterminer le prix de cession net, puis le prix d’acquisition majoré. La différence entre les deux donne la plus-value brute, avant application des abattements.
Le prix de cession net
Il correspond au prix de vente réel stipulé dans l’acte authentique, diminué des frais supportés par le vendeur : honoraires d’agence (si à la charge du vendeur), frais de diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque. Ces frais sont déductibles sur justificatifs.
Le prix d’acquisition majoré
Le prix d’achat initial peut être majoré de plusieurs éléments, ce qui réduit mécaniquement la plus-value taxable :
- Frais d’acquisition : droits d’enregistrement, émoluments du notaire. Pour les biens anciens, vous pouvez retenir les frais réels ou opter pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
- Travaux réalisés : si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous choisissez entre les factures réelles (matériaux et main-d’œuvre) ou un forfait de 15 % du prix d’achat. Seuls les travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement sont éligibles.
- Dépenses de voirie et de raccordement pour les terrains à bâtir.
Les travaux déduits des revenus fonciers dans le cadre d’un déficit foncier ne peuvent pas être réintégrés dans le prix d’acquisition pour réduire la plus-value. Ce serait une double déduction fiscale non autorisée.
Exemple concret : vous avez acheté un appartement 180 000 € en 2010, que vous vendez 280 000 € en 2026 (16 ans de détention). Vous n’avez pas conservé de factures de travaux.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 280 000 € |
| Prix d’achat | 180 000 € |
| + Frais d’acquisition (forfait 7,5 %) | 13 500 € |
| + Forfait travaux (15 %) | 27 000 € |
| = Prix d’acquisition majoré | 220 500 € |
| Plus-value brute | 59 500 € |
Les abattements pour durée de détention
Passé les 5 premières années de détention, la plus-value brute bénéficie d’un abattement progressif qui diffère selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. Ce mécanisme récompense les propriétaires qui conservent leur bien sur le long terme.
| Année de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) |
|---|---|---|
| Années 1 à 5 | 0 % | 0 % |
| Années 6 à 21 | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23e à 30e année | Exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Dans notre exemple avec 16 ans de détention (soit 11 années au-delà de la 5e) : l’abattement IR représente 11 x 6 % = 66 %, l’abattement PS représente 11 x 1,65 % = 18,15 %.
Comment calculer l’impôt final sur la plus-value ?
L’impôt se calcule en appliquant les taux respectifs aux assiettes taxables après abattement. En poursuivant notre exemple de 59 500 € de plus-value brute :
| Calcul | IR (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 59 500 € | 59 500 € |
| Abattement appliqué | 66 % soit 39 270 € | 18,15 % soit 10 799 € |
| Assiette taxable | 20 230 € | 48 701 € |
| Impôt dû | 3 844 € | 8 377 € |
| Total impôt à payer | 12 221 € | |
C’est le notaire qui prend en charge l’intégralité du calcul, prélève l’impôt sur le prix de vente et le reverse à l’administration fiscale. Aucune démarche déclarative supplémentaire n’est requise côté vendeur.
Une surtaxe progressive s’applique pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € après abattement IR. Son taux va de 2 % (entre 50 001 € et 60 000 €) à 6 % (au-delà de 260 000 €). Dans notre exemple, la plus-value nette IR de 20 230 € n’y est pas soumise.
Quelles ventes bénéficient d’une exonération totale ?
Plusieurs situations permettent d’échapper complètement à l’imposition sur la plus-value, indépendamment de la durée de détention.
La première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée si vous réinvestissez la totalité du prix de vente dans l’acquisition ou la construction de votre résidence principale dans un délai de 24 mois. Cette condition est stricte : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes.
Les ventes de faible montant (prix inférieur à 15 000 €) sont automatiquement exonérées. Ce seuil s’apprécie bien immobilier par bien immobilier. Les retraités et titulaires de la carte d’invalidité peuvent également bénéficier d’une exonération totale sous condition de ressources et à condition de ne pas être soumis à l’IFI.
Si vous vendez un terrain à bâtir, les règles de calcul présentent des spécificités importantes. Nous les détaillons dans notre guide dédié à la vente de terrain, notamment sur la question des abattements applicables.
Ce qu’il faut savoir pour la déclaration d’impôts 2026
Avril 2026 marque l’ouverture de la campagne de déclaration des revenus 2025. Si vous avez vendu un bien immobilier en 2025, la plus-value a normalement été calculée et versée par votre notaire lors de la signature de l’acte. Elle figure en case 3VZ de votre déclaration, pré-remplie automatiquement par l’administration fiscale. Vérifiez simplement que le montant correspond à votre acte de vente.
Si vous envisagez une vente en 2026, anticipez le calcul dès maintenant. La reprise des transactions immobilières observée depuis début 2026, portée par la baisse des taux de crédit aux alentours de 3,2 % en moyenne, signifie que de nombreux vendeurs vont générer des plus-values après plusieurs années de hausse des prix. Connaître votre exposition fiscale avant de fixer votre prix de vente vous permettra de négocier en toute connaissance de cause.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Comment calculer la plus-value sur la cession d’un bien immobilier ?
La plus-value brute = prix de vente net vendeur – prix d’acquisition majoré (frais d’achat + travaux). On applique ensuite un abattement pour durée de détention, puis les taux de 19 % (IR) et 17,2 % (prélèvements sociaux) sur les bases imposables résiduelles.
Quel est le tableau des abattements par durée de détention ?
Les abattements démarrent à la 6e année : 6 % par an jusqu’à la 21e pour l’IR (puis 4 % la 22e année), et 1,65 % par an jusqu’à la 21e pour les prélèvements sociaux. L’exonération totale d’IR est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Les frais de notaire sont-ils déductibles de la plus-value immobilière ?
Oui. Les frais d’acquisition payés lors de l’achat (honoraires notaire, droits d’enregistrement) viennent majorer le prix d’achat, ce qui réduit la plus-value taxable. Vous pouvez opter pour le montant réel ou le forfait de 7,5 % du prix d’acquisition.
Combien de temps faut-il détenir un bien pour ne plus payer de plus-value ?
22 ans de détention permettent d’être totalement exonéré d’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Des abattements réduisent progressivement la taxation dès la 6e année de détention.
La résidence principale est-elle toujours exonérée de plus-value ?
Oui, sans condition de durée. Le bien doit être votre résidence habituelle et effective au moment de la vente. Si vous avez loué le logement dans l’intervalle entre votre départ et la vente, l’exonération peut être remise en cause, sauf pour les personnes admises en établissement spécialisé (délai porté à 2 ans).
Peut-on déduire les travaux de la plus-value immobilière ?
Oui, à condition que le bien soit détenu depuis plus de 5 ans. Vous choisissez entre les dépenses réelles sur factures ou le forfait de 15 % du prix d’achat. Seuls les travaux d’amélioration, de construction et d’agrandissement sont acceptés, pas l’entretien courant ni le remplacement à l’identique.
Qu’est-ce que la surtaxe sur les grandes plus-values immobilières ?
Quand la plus-value nette imposable (après abattement IR) dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s’ajoute : de 2 % entre 50 001 € et 60 000 € jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 €. Cette surtaxe s’applique sur la totalité de la plus-value dès que le seuil est franchi.
Comment est calculée la plus-value sur un bien reçu en donation ou succession ?
Le prix d’acquisition retenu est la valeur vénale déclarée dans l’acte de donation ou de succession, majorée des droits de mutation et des frais notariés si ces frais ont été supportés par le donataire ou l’héritier. La durée de détention court à compter de la date de la donation ou du décès.
Qui déclare et paie la plus-value immobilière lors d’une vente ?
C’est le notaire qui prend en charge l’intégralité du processus : calcul de la plus-value, liquidation de l’impôt et versement à l’administration fiscale. Le vendeur reçoit le prix net après déduction. La déclaration de revenus est pré-remplie automatiquement pour les ventes réalisées l’année précédente.
